GeoReferenciación para CATASTRO, REGISTRO y NOTARIOS

 y Ficheros .GML

La Ley Hipotecaria y el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, a partir la Ley 13/2015, de 24 de junio, establecen un sistema de coordinación entre el Catastro Inmobiliario y el Registro de la Propiedad, para que éste incorpore la descripción gráfica georreferenciada de las fincas registrales, para realizar la inscripción de operaciones que supongan una re-ordenación de los terrenos: agrupación, anexación, división,segregación, reparcelación así como en la inmatriculación de fincas y declaraciones de obra nueva, utilizando como base la cartografía catastral.

La finalidad es conseguir una mayor seguridad a los datos de ubicación, delimitación y superficie de las fincas registrales que son objeto del tráfico jurídico y de esta manera conseguir una coordinación catastro-registro. La Dirección General de los Registros y del Notariado junto con la Dirección General del Catastro han publicado una Resolución conjunta (Resolución de 26 de octubre de 2015, de la Dirección General del Catastro), regulando los requisitos técnicos para el intercambio de información entre el Catastro y los Registros de la Propiedad. En esta Resolución exige para la inscripción de las fincas, una documentación gráfica que incluya las coordenadas georreferenciadas de los vértices de todos sus elementos (linderos, construcciones, piscinas, …), realizada por técnico competente. Los objetivos perseguidos con esta Resolución son:

1. Conseguir una mayor precisión en la descripción de las fincas registrales mediante la incorporación de una descripción gráfica georreferenciada que coincida (en superficie, forma y posición) con la finca en la realidad
2. Que el registrador se pronuncie respecto a si la descripción gráfica inscrita se corresponde con la contenida en el catastro, en cuyo caso será ésta la que se incorpore al Registro considerándose la finca COORDINADA.
3. Que la cartografía catastral pase a ser la única base gráfica de la descripción de las fincas en el Registro de la Propiedad, descartando otras cartografías oficiales si bien la Ley Hipotecaria contempla la posibilidad de aportar una Representación Gráfica georreferenciada Alternativa (RGA) para el caso de que aquella no se corresponda con la realidad.

¿Qué es la Georreferenciación de una parcela catastral?

Georreferenciar una parcela es definir sus esquinas (vértices) por unas coordenadas llamadas UTM (porque están definidas en la proyección cartográfica Universal Transversa Mercator) y en un sistema de referencia único (universal) y oficial llamado ETRS89 (European Terrestial Reference System de 1989). Este sistema es el mismo (aunque con mucha mayor precisión) que se utiliza en GoogleEarth, Google Maps u otras muchas aplicaciones que utilizamos p.e. en nuestros teléfonos móviles.

Las coordenadas (X,Y) obtenidas que, en principio, podrían darse de cualquier manera, se deben incorporar, por Ley, a un fichero en un formato llamado GML (Graphic Marckup Languaje) que es un tipo de lenguaje HTML (el lenguaje de las páginas web de Internet) adaptado a la información geográfica de parcelas catastrales y edificios, que sigue las especificaciones de la directiva Europea INSPIRE (INfrastructure for SPatial InfoRmation in Europe) de acuerdo a la Directiva 2007/2/CE del Parlamento Europeo de 14 de marzo de 2007 por la que se establece una infraestructura de información espacial en la Comunidad Europea (INSPIRE)

¿Cómo se genera un fichero GML de una parcela catastral o edificio?

En la Web del Catastro está bien explicado como obtener el fichero GML de una parcela (CP=Cadastral Parcel) y el fichero GML de un edificio (BU=BUilding) partiendo de la cartografia Catastral.En TOPOCAT, inicialmente, partimos de la cartografía catastral de los elementos geográficos objetos de estudio (parcelas o edificios) en formato DFX (Drawing Interchange Format) proporcionada por el catastro. No obstante la mayor parte de las ocasiones, por no decir en todas, debido, generalmente, a los errores en la cartografía catastral, a las exigencias del precisión  en las coordenadas de los vértices (error máximo debe ser menor de 25 cm. y menor de 20 cm en el 85% de los puntos ) y, en otras ocasiones, por las modificaciones de los elementos geográficos, es necesario realizar una RGA (Representación Gráfica Alternativa) como se explica a continuación.

¿Qué es la Representación Gráfica Alternativa (RGA)?

La Representación Gráfica Alternativa (RGA) es un plano (y su correspondiente fichero .GML) elaborado por un técnico competente, que describe, con la precisión requerida (20 cm.), la/s parcela/s o edificio/s cuando su forma, tamaño o posición en la REALIDAD FÍSICA, NO COINCIDE con las que aparecen en la certificación catastral descriptiva y gráfica de un inmueble.

En la mayoría de ocasiones, efectivamente no coincide la REALIDAD FÍSICA con la INFORMACIÓN CATASTRAL (y no hablemos ya  de la INFORMACIÓN REGISTRAL … de ahí la necesidad de esa coordinación impulsada por la normativa europea para poner orden y unicidad de formato en la descripción del suelo europeo), por lo que es necesario realizar la RGA que se corresponda con la realidad.

TOPOCAT ofrece los todos los servicios técnicos de Georreferenciación a particulares y Notarías, para actos entre Catastro y Registro de la Propiedad:

1. LEVANTAMIENTO TOPOGRÁFICO:
   1. Creación de estaciones con GPS (Global Positioning System) referenciadas a la constelación GNSS (Global Navigation Satellite System) para la realización del trabajo. Esta constelación nos ofrece, directamente, coordenadas en el sistema WGS84 (World Geodetic System 1984) que, coincidente, a nuestros efectos, con el ETRS89 requerido.
   2. Levantamiento topográfico del perímetro de la parcela, edificios interiores y instalaciones relevantes (piscinas, …).
   3. Obtención el plano georreferenciado.
   4. Preparación de informe con coordenadas de vértice de parcela.

2.  CERTIFICADO DE GEORREFERENCIACIÓN y ficheros GML:
   1. Elaboración del Informe de Georeferenciación en formato .PDF, firmado digitalmente por el técnico competente (Ingeniero Técnico en Topografía)
   2. Creación de los ficheros .GML de la parcela objeto del informe y los elementos inetriores: edificaciones, instalaciones deportivas, piscinas, …
   3.  Envío a Dirección General de Catastro.
   4. Certificado positivo de emisión por Dirección General de Catastro, si es posible (ya que a veces, especialmente cuando la parcela linda con Dominio Público -calles, …no es posible obtener el certificado positivo)

3. REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA  (RGA): 
   1. Preparación de planos de la parcela objeto de estudio.
   2. Elaboración de fichero informático.
   3. Preparación de formato GML.
   4. Envío a Dirección General de Catastro.