GeoReferenciació per CADASTRE, REGISTRE i NOTARIS
i Fitxers .GML

La Llei Hipotecària i el text refós de la Llei del cadastre immobiliari, a partir la Llei 13/2015,  de 24 de juny, estableixen un sistema de coordinació entre el Cadastre Immobiliari i el Registre de la Propietat, perquè aquest incorpori la descripció gràfica georeferenciada de les finques registrals, per a realitzar la inscripció d’operacions que suposin una re-ordenació dels terrenys: agrupació, anexación, divisió, segregació, reparcel·lació així com en la immatriculació de finques i declaracions d’obra nova, utilitzant com a base la cartografia cadastral .

La finalitat és aconseguir una major seguretat a les dades d’ubicació, delimitació i superfície de les finques registrals que són objecte del tràfic jurídic i d’aquesta manera aconseguir una coordinació cadastre-registre. La Direcció General dels Registres i del Notariat juntament amb la Direcció General del Cadastre han publicat una Resolució conjunta (Resolució de 26 d’octubre de 2015, de la Direcció General del Cadastre), regulant els requisits tècnics per a l’intercanvi d’informació entre el Cadastre i els registres de la propietat. En aquesta Resolució exigeix per a la inscripció de les finques, una documentació gràfica que inclogui les coordenades georeferenciades dels vèrtexs de tots els seus elements (límits, construccions, piscines, …), realitzada per tècnic competent. Els objectius perseguits amb aquesta Resolució són:

1. Aconseguir una major precisió en la descripció de les finques registrals mitjançant la incorporació d’una descripció gràfica georeferenciada que coincideixi (en superfície, forma i posició) amb la finca en la realitat
   
2.  Que el registrador es pronunciï respecte a si la descripció gràfica inscrita es correspon amb la continguda en el cadastre, en aquest cas serà aquesta la que s’incorpori al Registre considerant la finca COORDINADA.
   
3. Que la cartografia cadastral passi a ser l’única base gràfica de la descripció de les finques en el Registre de la Propietat, descartant altres cartografies oficials si bé la Llei Hipotecària contempla la possibilitat d’aportar una Representació Gràfica georeferenciada Alternativa (RGA) per al cas de que aquella no es correspongui amb la realitat.

 Què és la Georeferenciació d’una parcel·la cadastral?

Georeferenciar una parcel·la és definir les seves cantonades (vèrtexs) per unes coordenades trucades UTM (perquè estan definides en la projecció cartogràfica Universal Transversa Mercator) i en un sistema de referència únic (universal) i oficial anomenat ETRS89 (European Terrestial Reference System de 1989). Aquest sistema és el mateix (encara que amb molta més precisió) que s’utilitza en GoogleEarth, Google Maps o altres moltes aplicacions que utilitzem p.e. en els nostres telèfons mòbils.

Les coordenades (X, Y) obtingudes que, en principi, podrien donar-se de qualsevol manera, s’han d’incorporar, per Llei, a un fitxer en un format anomenat GML (Graphic Marckup Languaje) que és un tipus de llenguatge HTML (el llenguatge de les pàgines web d’Internet) adaptat a la informació geogràfica de parcel·les cadastrals i edificis, que segueix les especificacions de la directiva europea INSPIRE (INfrastructure for SPatial InfoRmation in Europe) d’acord amb la Directiva 2007/2 / CE del Parlament Europeu de 14 de març de 2007 per la qual s’estableix una infraestructura d’informació espacial a la Comunitat Europea (INSPIRE)

Com es genera un fitxer GML d’una parcel·la cadastral o edifici?

A la web del Cadastre està ben explicat com obtenir el fitxer GML d’una parcel·la (CP = Cadastral Parcel) i el  fitxer GML d’un edifici (BU = Building)  partint de la cartografia Catastral.En TOPOCAT, inicialment, partim de la cartografia cadastral dels elements geogràfics objectes d’estudi (parcel·les o edificis) en format DFX (Drawing Interchange Format) proporcionada pel cadastre. No obstant la major part de les ocasions, per no dir en totes, a causa, generalment, als errors en la cartografia cadastral, a les exigències del precisió en les coordenades dels vèrtexs (error màxim ha de ser menor de 25 cm. i menor de 20 cm en el 85% dels punts) i, en altres ocasions, per les modificacions dels elements geogràfics, cal fer una RGA (Representació Gràfica Alternativa) com s’explica a continuació.

Què és la Representació Gràfica Alternativa (RGA)?

La Representació Gràfica Alternativa (RGA) és un pla (i el seu corresponent fitxer .GML) elaborat per un tècnic competent, que descriu, amb la precisió requerida (20 cm.),  la/es parcel·la/es o edifici/s quan la seva forma, grandària o posició en la REALITAT FÍSICA, NO COINCIDEIX amb les que apareixen en la certificació cadastral descriptiva i gràfica d’un immoble.

En la majoria d’ocasions, efectivament no coincideix la REALITAT FÍSICA amb la INFORMACIÓ CADASTRAL (i no parlem ja de la INFORMACIÓ REGISTRAL … d’aquí la necessitat d’aquesta coordinació impulsada per la normativa europea per posar ordre i unicitat de format en la descripció del sòl europeu), pel que és necessari realitzar la RGA que es correspongui amb la realitat.

TOPOCAT ofereix els tots els serveis tècnics de Georeferenciació a particulars i Notaries, per actes entre Cadastre i Registre de la Propietat:

1. AIXECAMENT TOPOGRÀFIC:
   
   1. Creació d’estacions amb GPS (Global Positioning System) referenciades a la constel·lació GNSS (Global Navigation Satellite System) per a la realització de la feina. Aquesta constel·lació ens ofereix, directament, coordenades en el sistema WGS84 (World Geodetic System 1984) que, coincident, als nostres efectes, amb l’ETRS89 requerit.
   2. Aixecament topogràfic del perímetre de la parcel·la, edificis interiors i instal·lacions rellevants (piscines, …).
   3. Obtenció el pla georeferenciat.
   4. Preparació d’informe amb coordenades de vèrtex de parcel·la.
2. CERTIFICAT DE GEOREFERENCIACIÓ i fitxers GML:
   1. Elaboració de l’Informe de Georeferenciació en format .PDF, signat digitalment pel tècnic competent (enginyer tècnic en Topografia)
   2. Creació dels fitxers .GML de la parcel·la objecte de l’informe i els elements inetriores: edificacions, instal·lacions esportives, piscines, …
   3. Enviament a Direcció General de Cadastre.
   4. Certificat positiu d’emissió per Direcció General de Cadastre, si és possible (ja que de vegades, especialment quan la parcel·la limita amb Domini Públic -carrers, … no és possible obtenir el certificat positiu)
3.  REPRESENTACIÓ GRÀFICA ALTERNATIVA (RGA):
   1. Preparació de plans de la parcel·la objecte d’estudi.
   2. Elaboració de fitxer informàtic.
   3. Preparació de format GML.
   4. Enviament a Direcció General de Cadastre.